Negli ultimi cinque anni gli investimenti immobiliari corporate in Italia hanno mediamente toccato la quota di circa 10 miliardi di euro all’anno. Analizzati dal punto di vista della localizzazione, emerge come Milano e Roma siano le città più attrattive per i player, assorbendo più del 50% dei volumi transati. La restante parte, circa il 46%, si riferisce invece alle location “secondarie”, ovvero centri urbani, spesso capoluogo di provincia, caratterizzati da un’attrattività minore, soprattutto per le asset class generaliste (office, living, retail, etc.). Seppur frammentato, il cluster delle città secondarie italiane intercetta significativi volumi di investimento.
Kroll Real Estate Advisory Group ha recentemente pubblicato uno studio intitolato Secondary Cities: Gateway per Nuove Opportunità di Investimento per il Real Estate. La ricerca è stata condotta con l’obiettivo di identificare i differenti mercati immobiliari delle città secondarie italiane di possibile interesse nel medio e lungo periodo, tenendo in considerazione le ricadute prospettiche di importanti iniziative di sviluppo/rilancio dell’economia a livello europeo e italiano avviate nel 2021, come il Next Generation EU, il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) e i progetti infrastrutturali di potenziamento del trasporto nazionale (alta velocità ferroviaria).
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La ricerca prende in esame un campione di città composto dai 107 capoluoghi di provincia e città metropolitane italiane, ad esclusione di Milano e Roma, focalizzandosi su sei asset class immobiliari tipicamente urbane:
- Living (multi-family, student housing, senior housing, hybrid living)
- Health and Care
- Office
- Retail (high-street, in-town mall)
- Logistics-last mile/e-commerce
- Hospitality e Meeting, Incentive, Conference and Exhibition (MICE)
I 107 capoluoghi e le sei asset class sono stati analizzati sulla base di 55 indicatori provenienti da fonti istituzionali di natura pubblica (OpenData), descrivendo le caratteristiche intrinseche delle realtà urbane analizzate. Gli indicatori sono stati suddivisi in due macrogruppi:
- Socio-economico e ambientale
- Immobiliare
Successivamente, sono stati definiti i fattori di moltiplicazione (differenti a seconda delle asset class immobiliari) in base alla presenza—anche potenziale—di progettualità prevalentemente pubblica. Sono stati considerati tra i moltiplicatori i progetti del PNRR o del Programma per la Qualità dell’Abitare (PINQuA) per le diverse location, le connessioni di reti infrastrutturali ferroviarie (alta velocità), lo sviluppo di infrastrutture per la logistica e il trasporto passeggeri (porti e aeroporti) e, infine, la presenza di politiche per lo sviluppo turistico e culturale e la localizzazione dei siti UNESCO.
Tra gli esiti della ricerca è importante sottolineare che la metodologia scelta ha permesso di ricostruire una specifica classifica per ogni asset class di riferimento, nella quale, di volta in volta, l’ordine delle città si configura in modo differente, sebbene vi sia una predominanza dei capoluoghi “Trophy” e “Top”.
